Gastos compra vivienda

En esta página explicamos cuáles son todos los gastos de la compra de vivienda, unos costes que no se deben confundir con los gastos de hipoteca.

Gastos compra vivienda: ¿cuáles son?

Cuando nos decidamos a comprar esa casa que tanto tiempo hemos buscado, debemos saber que no solo pagaremos su precio de venta, sino que deberemos dedicar una partida a asumir una serie de gastos que corren a cargo del comprador. A continuación, detallaremos todos estos gastos que hay que abonar al adquirir una vivienda:

Gastos previos a la compraventa

1. Gastos derivados de la tasación hipotecaria

Una vez solicitado el préstamo hipotecario, el banco nos exigirá que tasemos la vivienda para determinar cuánto dinero nos prestará. El inmueble que adquiramos será la principal garantía de pago, por lo que las entidades necesitan conocer su precio real a través del informe de una sociedad tasadora oficial. Tras obtener esta información, ya podrán establecer el capital total de la hipoteca, que será normalmente de hasta el 80 % del valor de compraventa o del de tasación (suele ser el más bajo de ambos). El coste de tasar el inmueble suele ser de entre 100 y 400 euros.

2. Gastos derivados de notaría para el precontrato

Para la compra de vivienda, es muy habitual que antes de la escritura se firme un precontrato entre el comprador y el vendedor. Se trata de un contrato privado en el que se asegura la operación y obligará a ambas partes a cumplir con los pactos contenidos en él. No es un contrato que se deba hacer obligatoriamente, aunque sí es muy frecuente.

Gastos de la compraventa

Hay que tener claro que los gastos de compraventa del inmueble son diferentes que los de constitución de una hipoteca. Esto es lo que tendremos que abonar en la compra:

1. Escritura pública en la notaría

El contrato de compraventa de una vivienda es público, por lo que su firma debe hacerse siempre ante un notario.

Además, en el caso de que necesitemos pedir una hipoteca para financiar la compra de una vivienda, deberemos realizar dos escrituras diferentes: la de compraventa y la de la hipoteca. Por otra parte, es importante que el día de la firma comprobemos que la vivienda que vamos a comprar tiene el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad.

El coste de los notarios está regulado por ley, por lo que todos deberían cobrarnos el mismo importe. El precio oscilará entre el 0,1 % y el 0,6 % de la responsabilidad hipotecaria, es decir, unos 500 euros por el contrato de compraventa y unos 500 euros para el contrato de la hipoteca.

2. Impuestos por las diferentes operaciones

Comprar una vivienda conlleva tener que asumir una serie de impuestos cuyo pago, o incluso su coste, dependerá de la comunidad autónoma donde adquiramos la casa y de si esta es nueva o de segunda mano:

• IVA. Tendremos que desembolsar este impuesto siempre que se adquiera un inmueble de obra nueva y cuando se trate de vivienda se haya comprado directamente al promotor. En ese caso, el comprador tiene que desembolsar un 10 % sobre el valor de la vivienda y un 4 % si se trata de una vivienda de protección oficial.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sólo tendremos que pagar este impuesto si se trata de una vivienda de segunda mano, es decir, en lugar de pagar el IVA, deberemos desembolsar este impuesto. El coste oscila entre el 6 % y el 10 % del precio escriturado, ya que el porcentaje varía en cada comunidad autónoma.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es el impuesto que hay que pagar tras firmar una escritura ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. El precio de este tributo puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la transacción; en concreto, puede ser de entre el 0,5 % y el 1,5 %. Eso sí, el IAJD de la compraventa solo se tiene que pagar cuando se adquiere una vivienda de obra nueva.

• Gestoría. Parte de los gastos de la hipoteca se destinarán a abonar los honorarios de los gestores, que no están limitados por ley pero suelen oscilar entre los 150 y los 300 euros, según cada gestoría.

• Plusvalía municipal. Se trata del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y grava el aumento del precio de un terreno desde su adquisición hasta el momento de la venta. Este impuesto es abonado por vendedor, en tanto que es este el que puede experimentar la plusvalía con la venta del inmueble.

3. Inscripción en el registro de la propiedad

La inscripción en el registro de la propiedad no es un coste fijo, puesto que siempre varía dependiendo del inmueble que se vaya a adquirir. Las tasas las aprueba el Gobierno y está estipulado que no pueden superar el 1 % del precio de la vivienda.Deberíamos informarnos bien del precio antes de decantarnos por un gestor u otro, ya que no todos nos cobrarán lo mismo por realizar su trabajo.

Es importante que no confundamos estos gastos con los de escrituración de la hipoteca que hay que abonar cuando se formaliza el contrato hipotecario. En el caso de estos, debemos saber que, si los hemos pagado íntegramente, tenemos derecho a que el banco nos devuelva una parte, pues una sentencia del Tribunal Supremo obliga a la banca a hacerse cargo de una parte de estos costes.

Actualización: la Sala Civil del Tribunal Supremo falló el 24 de enero de 2019 cómo deben repartirse estas partidas. Este determinó que el banco y el prestatario se reparten la mitad de los gastos de notaría y gestoría, mientras que la entidad asume la totalidad de los aranceles registrales. Por lo tanto, podemos pedir un reembolso de lo pagado para el registro y la mitad de lo desembolsado para el notario y la gestoría.

Este medida es una aclaración definitiva respecto a otra sentencia del Alto Tribunal, fechada en el 23 de diciembre de 2015, que determinó que el banco no puede obligar al cliente a pagar todos los gastos de formalización de hipoteca. El IAJD, en cambio, no puede reclamarse, dado que corresponde al cliente como sujeto pasivo de la operación tal y como dictaminó el propio Supremo en febrero de 2018.

¿Qué hay que saber antes de comprar una casa?

Antes de comenzar la búsqueda de un nuevo hogar y ponernos a pensar en cómo abonaremos los gastos que estra transacción conlleva, deberíamos preguntarnos desde un principio si el precio que nos ofrece el vendedor por el inmueble es el adecuado o, por el contrario, se dispara y estamos pagando de más por un inmueble que realmente no cuesta ese precio.

Para determinar el valor del inmueble, es útil compararlo con el de otras viviendas de la misma zona que cuenten con características iguales, ya que estos dos aspectos son fundamentales a la hora de determinar una tasación. Sobre esta base, deberemos valorar de la manera más objetiva posible, aquellas prestaciones que incluye la vivienda que nos interesa. A continuación, mostramos algunos de los que deberían ser más determinantes para elegir una u otra vivienda:

Los servicios

Debemos asegurarnos que la vivienda se encuentra en una zona que cuente con servicios que consideremos necesarios para nuestro día a día. Algunos de los que se buscan con más frecuencia son el transporte público, colegios, supermercados, hospitales, parques y otros equipamientos que consideremos imprescindibles para vivir en esa zona.

La forma en la que está construida

Los materiales empleados para la construcción son de buena calidad, si la casa está bien aislada acústicamente y térmicamente… Será importante para comprobar la calidad de la edificación. También es importante saber hacia dónde está orientada (el norte es más frío y el sur más caluroso), si está bien iluminada, la distribución de las habitaciones, entre otros. Si la orientación y distribución de la vivienda es buena nos ayudará a ahorrar en las facturas de luz y energía.

Vivienda libre de cargas

Es necesario comprobar que el inmueble esté libre de cargas, si tiene una hipoteca ya o si pesan embargos sobre ella. En caso contrario, se corre el riesgo de tener que asumir estas deudas en un futuro.

Vivienda nueva o de segunda mano

Cuando se trate de una vivienda que ya ha sido habitads, hay que comprobar que los suministros de agua y electricidad y del resto de la infrastructura estén en buenas condiciones. De esta forma, podremos evitar sorpresas y gastos en reformas que no teníamos controlados.

El tamaño de la vivienda

Como es lógico, los metros cuadrados determinarán en buena medida el precio total del inmueble. El factor más importante que debe tenerse en cuenta en este sentido es la superficie útil, esto es, la parte de la casa que efectivamente se puede utilizar, pues podría tratarse de una vivienda muy espaciosa, pero con partes no «usables». A la hora de elegir el inmueble, debemos encontrar un equilibrio entre el espacio que necesitamos y el precio que pagaremos por él.

Gastos compra vivienda: ¿quién paga qué?

A diferencia de los costes asociados a la constitución de la hipoteca, que deben abonar el banco y el cliente, los gastos de compra de vivienda se reparten entre el comprador y el vendedor, aunque no a partes iguales. A continuación, detallamos qué partidas debería abonar cada parte:

El vendedor deberá asumir…

• El Impuesto de plusvalía. Como ya hemos explicado, varía en función del número de años transcurridos desde la anterior transmisión. El coste también cambia según la comunidad autónoma, con un máximo y mínimo fijados por ley en cada territorio.

• Los honorarios del agente de la propiedad, en caso de que hubiéramos utilizado los servicios de un intermediario para vender el inmueble.

• Los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca. Este gasto podría estar entre el 2 % y el 3 % del coste total del préstamo hipotecario.

El comprador deberá hacerse cargo de…

• Si solicitamos un préstamo para nuestra vivienda, todos los gastos de constitución de la hipoteca.

• El IVA si se trata de una vivienda de obra nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si es una vivienda que ya ha estado usada.

• El importe del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

• Gastos notariales.

• El coste de la inscripción en el Registro de Propiedad.

• Y, naturalmente, el importe pactado por la compra de la vivienda.

Respecto a estos gastos de compra de vivienda, debemos saber que se trata de costes que deberá desembolsarlos todos el cliente, sin que pueda reclamarlos.

Si solicito una hipoteca, ¿qué otros costes deberé asumir?

Además de los gastos de compra de vivienda, al adquirir un inmueble también hay que pagar los costes asociados a la hipoteca con la que se financiará la operación en la inmensa mayoría de los casos. Antes ya hemos hablado de los gastos de formalización del préstamo, pero también debemos tener presente lo que pagaremos de mensualidad, en comisiones y en productos vinculados.

Estos son algunos de los costes adicionales que tendremos que asumir si decidimos contratar la siguiente vinculación para conseguir un interés más bajo:

• Seguro de hogar. El único seguro obligatorio por ley, para comprar una vivienda, es el seguro multirriesgos de hogar o segundo de incendios. El precio del seguro de hogar de las aseguradoras del banco oscila entre los 150 euros y los 250 euros anuales. Aunque sea un seguro obligatorio, no debemos contratarlo necesariamente con el banco.

• Seguro de vida. No es obligatorio para la compra de un inmueble, aunque el banco nos puede denegar el préstamo si no lo adquirimos. El coste del seguro de vida se mueve entre los 200 euros y los 600 euros al año. La mayoría de hipotecas actuales solicitan el seguro de vida para la concesión de la hipoteca.

• Seguro de desempleo. Es menos común, pero muchos bancos lo exigen como requisito para conceder la hipoteca. Es más caro que los dos anteriores, ya que puede llegar a costar 600 euros anuales. El seguro de desempleo nos protegería en caso de perder el empleo.

• Plan de pensiones. Algunas entidades exigen contratar este producto, que puede no ser necesario para algunos clientes, por lo que debemos estudiar si en nuestro caso nos conviene o no.

• Tarjetas de crédito o débito. Otro requisito que nos pueden exigir para que nos concedan la hipoteca es hacer un consumo mínimo al mes con una tarjeta de la entidad.

El banco puede obligarnos a suscribir un seguro de daños con cobertura antiincendios que proteja la vivienda aportada como garantía de la hipoteca y otro de vida que asegure la amortización del préstamo. Eso sí, esos seguros podemos contratarlos con cualquier compañía, así que está en nuestra mano decidir si nos quedamos con los productos que nos ofrece el banco para bonificar el interés o los firmamos con empresas independientes.

Consejos a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca

Una vez que sepamos calcular los gastos de compra de una vivienda, tendremos que comenzar a pensar en la manera en la que vamos a realizar dicha compra. Si, como la mayoría de los mortales, vamos a necesitar una hipoteca que financie la compra de la vivienda, es especialmente interesante conocer cómo se estructuran estos créditos:

• Interés. Es el precio que el banco nos cobrará por el dinero prestado. Actualmente, la mayoría de hipotecas variables ofrecen un diferencial entorno al 1 % y el 1,25 % aceptando la vinculación y para hipotecas fijas el 2,50 % TIN, aunque en 2018 es posible encontrar tipos fijos por debajo del 2 %. Eso sí, solo si amortizamos la hipoteca en menos de 10 o 15 años.

• Financiación. Es el porcentaje del precio de la vivienda que el banco nos prestará. Generalmente, la entidad no financiará más del 80 % del valor de tasación, por lo que si queremos disponer de una hipoteca 100 deberemos solicitar uno de los pisos de bancos

• Plazo. Es el tiempo que el banco nos dará para devolverle el dinero prestado. Hay que tener en cuenta que cuanto más se estire el plazo las cuotas de la hipoteca serán menores, pero a la larga deberemos abonar más intereses.

• Comisiones. Una hipoteca con comisiones normalmente será peor opción que una hipoteca libre de comisiones, ya que acabaremos pagando inútilmente por algo que otro banco no nos cobraría. Debemos asegurarnos de que el contrato que firmemos no incluya comisiones o que tenga las mínimas posibles. Actualmente las hipotecas que ofrecen 0 comisiones o las mínimas son los préstamos hipotecarios online o variables.

• Productos vinculados. Como hemos mencionado antes, los productos vinculados pueden incrementar de forma considerable la cuota mensual de la hipoteca, por lo que debemos contratar los menos posibles. Lo más recomendable es no firmar una hipoteca con más de dos seguros.

Asimismo, tenemos que mirar si nuestra futura hipoteca incluirá alguna condición especial, como la posibilidad de pedir una carencia o de realizar disposiciones a crédito, por ejemplo. En cualquier caso, siempre debemos leer detenidamente la letra pequeña de la oferta para asegurarnos de que las condiciones del préstamo son las que nos han explicado.

¿Cómo puedo conseguir la mejor hipoteca del mercado?

Utilizar un comparador de hipotecas online nos simplificará el trabajo de analizar las ofertas existentes y nos permitirá ver las principales diferencias entre ellas desde la comodidad de nuestra casa y sin tener que perder tiempo acudiendo a todas las oficinas.

Cuantos más préstamos hipotecarios comparemos, más posibilidades tendremos de encontrar la oferta que mejor se adapte a nuestro bolsillo y calcular todos los gastos de compra de vivienda. Además, también será muy útil utilizar un simulador de hipoteca antes de firmar el contrato para saber a cuánto ascenderá la cuota mensual, teniendo en cuenta además del importe también tendremos que hacer frente a los gastos de compra de vivienda.

Con todo esto, estaremos listos para acudir a las oficinas de los bancos y negociar las mejores ofertas.